Приемка квартиры в новостройке: что проверить перед подписанием акта

Опубликовано: 30 марта 2021

Обновлено: 17 апреля 2024

Получение ключей от новостройки часто заканчивается не быстрым заселением, а подробным осмотром и заполнением акта замечаний. Причина проста: даже в новых домах встречаются дефекты строительства и некачественная отделка. Если подписать акт без оговорок, в дальнейшем устранение недостатков может стать значительно сложнее. Поэтому желание быстрее въехать в квартиру не должно мешать внимательной проверке стен, пола, окон, инженерных систем и фактической площади.

ООО "ВАЧЮРИСТ.РУ" оказывает профессиональную помощь при выявлении недостатков ремонта в новостройках: сопровождает дольщиков на осмотре, помогает составить дефектный акт, готовит претензии застройщику и ведет переговоры. В статье собрали практический чек-лист: какие инструменты взять, что проверять в квартире с отделкой и без, как фиксировать замечания и когда стоит привлекать эксперта.

Инструменты для приемки квартиры

Осмотр лучше подготовить заранее: вам предстоит проверить не только видимые поверхности, но и коммуникации, геометрию помещений, работу розеток и вентиляции. На приемке пригодятся:

• блокнот и карандаш — для записей, расчетов площади, отметок по каждому помещению и простой проверки тяги вентиляции листом бумаги;
• камера или смартфон — чтобы зафиксировать трещины, сколы, потеки, перекосы и другие дефекты для последующей претензии;
• фонарик — для осмотра темных углов, ниш, стояков, участков под подоконниками и мест за радиаторами;
• строительный уровень — для проверки горизонталей, перепадов пола и ровности отдельных участков стен;
• отвес — чтобы оценить вертикальность стен, откосов и перегородок;
• рулетка — для измерения комнат, сверки площади с ДДУ и проверки ширины проемов;
• недорогой электроприбор — для проверки розеток; при возможности возьмите вольтметр, чтобы оценить напряжение в сети.

Все выявленные замечания фиксируйте письменно и фотографируйте сразу на месте. Затем перенесите их в смотровой лист или дефектный акт. Если недостатки нельзя устранить, например фактическая площадь меньше договорной, можно ставить вопрос о компенсации.

Приемка квартиры без отделки

Квартиры без отделки нередко принимают формально: представитель застройщика уверяет, что «так и должно быть», а дольщик не знает нормативов и подписывает акт. Важно помнить: черновой вариант тоже должен соответствовать проекту, договору и базовым требованиям безопасности.

В первую очередь проверьте:

• отсутствие крупных трещин, щелей, сколов, перекосов и смещений строительных блоков;
• фактическую площадь помещений и ее соответствие условиям ДДУ;
• геометрию стен, углов, проемов и перегородок;
• планировку квартиры и отсутствие несогласованных изменений;
• состояние окон, входной двери, замков, откосов и монтажных швов;
• изоляцию проводов, наличие предусмотренных выводов и подведение коммуникаций по проекту.

Трубы должны быть закреплены без провисаний и протечек, а счетчики — опломбированы. Сфотографируйте показания приборов учета, особенно если не готовы принимать квартиру из-за существенных дефектов.

Проверьте микроклимат: в квартире не должно быть сырости, плесени, грибка и следов протечек. Работу вентиляции можно предварительно оценить листом бумаги: если он притягивается к решетке, тяга есть, но при сомнениях лучше пригласить специалиста.

Приемка квартиры с отделкой

Квартира с отделкой должна соответствовать не ожиданиям «на глаз», а перечню работ и материалов, который указан в договоре, проектной документации, приложениях и рекламных обещаниях, если они стали частью сделки.

Обычно на приемке проверяют:

• фактическую площадь и ее соответствие заявленной;
• качество пола, потолка, стен, плитки, обоев, окраски и плинтусов;
• оконные и дверные блоки, фурнитуру, уплотнители и монтажные швы;
• межкомнатные перегородки, двери и элементы отделки, если они предусмотрены договором;
• розетки, выключатели, светильники, выводы под технику и электропроводку;
• отопление, вентиляцию, водоснабжение, канализацию и другие инженерные системы;
• сантехнику, радиаторы, счетчики, запорную арматуру и комплектующие.

Если застройщик обещал дополнительные опции — интернет, ТВ-кабель, домофон, точки подключения или оборудование — проверьте их наличие. Все расхождения с договором нужно внести в акт замечаний, а не оставлять на устные обещания.

Чек-лист приемки жилья

Не подписывайте акт приема-передачи без замечаний, пока существенные дефекты не описаны документально. Чек-лист ниже поможет пройти квартиру последовательно и не пропустить важные элементы.

Площадь квартиры

Осмотр лучше проводить днем при естественном освещении: так легче заметить неровности, сколы, потеки и дефекты отделки. Если приемка назначена на вечер, возьмите мощный фонарик.

Измерьте каждое помещение по полу, отдельно учитывая комнаты неправильной формы. Их удобно разделить на простые фигуры, рассчитать площадь каждой и сложить значения. Если расхождение с ДДУ существенно, обсудите компенсацию или перерасчет.

Входная дверь

Сверьте размеры проема с планом, проверьте стяжку у порога, работу замков и качество монтажа. Дверь не должна самопроизвольно закрываться или открываться, задевать коробку, скрипеть или иметь перекосы.

Пол

Стяжка должна быть ровной, без крошения, глубоких трещин и пустот. В квартире с отделкой отдельно проверяйте покрытие: вздутия, щели, перепады, скрипы и следы нарушения технологии укладки лучше фиксировать сразу.

Потолок

Проверьте высоту потолков, стыки плит, следы протечек, трещины и перепады. Если планируются натяжные потолки, мелкие визуальные стыки могут быть не критичны, но расхождение по высоте или следы сырости должны попасть в акт.

Стены

Оцените вертикальность, ровность, углы и качество штукатурки. Даже небольшой перепад может привести к дополнительным расходам на выравнивание. В санузлах важно проверить, что использованы материалы, допустимые для влажных помещений.

По строительным нормам допустимые отклонения зависят от материала стен и вида работ. При сомнениях лучше измерить перепады уровнем и зафиксировать результат в акте.

Окна

Проверьте профиль, стеклопакеты, фурнитуру, уплотнители, подоконники и откосы. Окна должны открываться без усилий, не продувать, не иметь сколов и трещин; монтажная пена должна быть закрыта от разрушения.

Электрика

Не проверяйте розетки дорогим смартфоном или ноутбуком. При неполадках в сети техника может выйти из строя. Используйте простой недорогой прибор и, при возможности, тестер напряжения.

ЮЦ ООО "ВАЧЮРИСТ.РУ"

Проверьте розетки, выключатели, выводы под светильники, электрощиток и предусмотренные договором элементы. Если одна точка работает, это не означает исправность всей сети: пройдите каждую комнату отдельно.

Водопровод и канализация

Осмотрите стояки, трубы, соединения, краны и участки вокруг санузлов. Не должно быть луж, влажной стяжки, подтеков, запаха канализации и плохо закрепленных элементов. Проверьте наличие тройников и доступ к запорной арматуре.

Отопление

Радиаторы должны быть закреплены ровно и надежно, без повреждений и следов течи. Если договором предусмотрены регуляторы, краны или термоголовки, они должны быть установлены до передачи квартиры.

Вентиляция

Проверьте наличие тяги и состояние вентиляционных решеток. Плохая вентиляция приводит к сырости, плесени и спору о качестве помещения, поэтому соответствующее замечание обязательно нужно внести в акт.

Следы насекомых и вредителей

В квартире не должно быть насекомых, личинок, гнезд, помета и следов обработки. Если такие признаки обнаружены, можно требовать дезинсекцию и фиксацию нарушения в документах приемки.

Куда вносить замечания

Все дефекты нужно указать в дефектном акте, листе осмотра или ведомости замечаний. Документ подписывают дольщик и представитель застройщика; если представитель отказывается подписывать, этот факт нужно зафиксировать и направить письменную претензию.

Не соглашайтесь подписывать акт приема-передачи «под обещание» устранить недостатки позже. После подписания без оговорок застройщик может ссылаться на то, что квартира была принята, а дефекты возникли уже после передачи.

Иногда застройщик предлагает не деньги, а дополнительные помещения, кладовую или иные варианты урегулирования. Такое предложение можно принять только после оценки его реальной стоимости и последствий для ваших требований.

Качество подъезда и общих помещений

Подъезд, лифты, подвал, чердак, технические этажи и другие общие помещения относятся к общему имуществу. Дольщик вправе заявлять замечания по таким дефектам самостоятельно или вместе с соседями.

Чаще всего выявляют трещины в отделке, протечки, проблемы с лифтами, плохо установленные двери, отсутствие стопоров, сырость в подвале и недоделки на технических этажах. Эти нарушения также можно включать в обращение к застройщику.

Принимать квартиру самому или с экспертом

Самостоятельная приемка часто заканчивается пропуском скрытых или технически сложных дефектов. В итоге дольщик тратит деньги на повторный ремонт, замену элементов отделки, устранение проблем с вентиляцией, электрикой или окнами.

ООО "ВАЧЮРИСТ.РУ" сопровождает приемку квартир в Казани: специалисты проверяют помещения, фиксируют недостатки, помогают оформить дефектный акт и не дают представителю застройщика навязать формальное подписание. Осмотр возможен как с вашим участием, так и по доверенности, если вы не можете присутствовать лично.